2016-08-19 18:10:00
Co wolno właścicielowi wobec najemcy?
Prawie każdy z nas wynajmował, wynajmuje albo będzie wynajmował od kogoś mieszkanie czy pokój. Zdarza się, że właściciel mieszkania notorycznie urządza w nim kontrole, składa niezapowiedziane wizyty, a nawet przeszukuje rzeczy najemcy. Warto zdać sobie sprawę z tego, że nie ma do tego prawa, a swoim zachowaniem może narazić się nawet na odpowiedzialność karną.
Przede wszystkim to umowa decyduje o tym, jakie uprawnienia względem najemcy ma wynajmujący. Co do zasady bowiem, właściciel nie ma prawa dostępu do lokalu, jeżeli nie uregulowano tego w umowie. Wyjątki przewiduje art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia, a jeżeli jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności Policji, Straży Gminnej (Miejskiej) lub Straży Pożarnej. Ponadto po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania, a także zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.
Jeżeli wynajmujący przeprowadza kontrole w sposób niezgodny z umową oraz sprzeczny z zasadami określonymi we wskazanej powyżej ustawie, w zależności od stopnia tych naruszeń można je kwalifikować zarówno z punktu widzenia prawa cywilnego (jako naruszenie posiadania), jak i z punktu widzenia prawa karnego (tzw. naruszenie miru domowego). Art. 193 Kodeksu karnego stanowi, że kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Co istotne, właściciele mieszkania często mylnie rozumują, że wdarcie się przez właściciela do lokalu najemcy nie stanowi przestępstwa, ponieważ nie jest to “cudzy lokal”. Nic bardziej mylnego, ponieważ poprzez zawarcie stosunku najmu właściciel przekazuje lokal w posiadanie innej osobie i choć nie staje się ona właścicielem lokalu, to cytowany przepis jak najbardziej może znaleźć zastosowanie, ponieważ taki lokal w stosunku do wynajmującego traktuje się już jako “cudzy”.
Z naruszeniem posiadania będziemy mieli do czynienia co ciekawe również wtedy, kiedy wynajmujący wypowie lub rozwiąże umowę najmu i w jakikolwiek sposób ograniczy posiadanie lokalu najemcy, który nie chce go opuścić dobrowolnie. W takiej sytuacji bowiem właścicielowi pozostaje przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego, przy czym będzie mógł wtedy żądać zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu. Nie może natomiast wykonać takich czynności jak zmiana zamków w drzwiach, ponieważ takim zachowaniem naruszyłby prawo posiadania, które trwa bez względu na to, czy umowa najmu w dalszym ciągu obowiązuje, czy też nie.
Powrót