Blog

2019-12-26 16:48:00

Jak bezpiecznie wynająć komuś mieszkanie? Mini poradnik

Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem to dziś bardzo dobry biznes - przynosi dochody, a rosnąca stale wartość nieruchomości jest dodatkowym plusem. Na wynajmujących czyha jednak wiele niebezpieczeństw. Jakich i jak się ich ustrzec, pokrótce wskazano w tym artykule.

Przede wszystkim należy zdać sobie sprawę z kilku potencjalnych niebezpieczeństw. Nigdy nie wiemy, czy w naszej sytuacji którekolwiek z nich nastąpi, ale jak to mówią - "przezorny zawsze ubezpieczony". Pierwsze z nich, najczęściej spotykane, to oczywiście brak zapłaty za wynajem ze strony najemcy. Wynajmując mieszkanie ryzykujemy jednak również, że najemca dokona różnych zniszczeń, a także, że wystąpią problemy z wyprowadzeniem się przez najemcę. 

Niebezpieczeństwo 1 - brak zapłaty. 

Zawierając umowę z najemcą kalkulujemy następująco - kwota płacona przez najemcę pozwoli pokryć opłaty za mieszkanie, a "górka" zostanie w naszej kieszeni. Problem pojawia się w przypadku, gdy najemca przestaje płacić. Wtedy mieszkanie nie tylko nie przynosi zysków, ale zaczyna generować straty. A przecież nie o to chodziło. Nawet jeśli nie wystąpią inne problemy i po wypowiedzeniu umowy najemca wyprowadzi się, w dalszym ciągu pozostaje jego dług wobec wynajmującego. Oczywiście, wynajmujący może skierować sprawę do sądu i pewnie w końcu to zrobi, ale określona kwota na papierze, czyli w wyroku, nie zawsze ostatecznie trafia do kieszeni wynajmującego, bo najemca może okazać się niewypłacalny i postępowanie egzekucyjne nie przyniesie żadnych rezultatów. 

Rozwiązaniem w tym przypadku jest, jak to zwykle bywa, zapobiegliwość. Pamiętajmy, że wynajmując komuś mieszkanie, oddajemy mu w użytkowanie bardzo cenną rzecz. Nie bójmy się pytać, dociekać tego, kim jest osoba, której chcemy wynająć lokal. Wiele informacji możemy również uzyskać sami, bo w dobie internetu nie jest to szczególnie skomplikowane. Czy to przesada? Dla niektórych może tak, ale skoro przed zakupem w sklepie internetowym czytamy komentarze na temat sprzedawcy, by sprawdzić jego wiarygodność, to dlaczego mielibyśmy nie robić tego, gdy chodzi o coś wartego kilkaset tysięcy złotych? Gdy już wiemy, komu wynajmujemy mieszkanie, warto oczywiście nanieść te dane na umowę pisemną. Imię, nazwisko, adres zameldowania na pobyt stały lub inny adres kontaktowy, nr PESEL - to minimum, które powinno się znaleźć w umowie. Nie bójmy się zawierać umów pisemnych, bo dzięki wysłuchaniu ze zrozumieniem zdania "może mi Pan/Pani zaufać, umowa ustna wystarczy" nikt jeszcze się nie wzbogacił. Swoją drogą, możemy sobie darować wpisywanie do umowy serii i numeru dowodu osobistego - nie jest to oczywiście błędem, ale zdecydowanie polecam wpisanie zamiast tego numeru PESEL. Nie wiadomo, z jakich powodów, ale większość wzorów umów dostępnych w internecie zawiera wzmiankę o serii i numerze dowodu osobistego, pomijając zupełnie PESEL. A przecież dowód można (a nawet co jakiś czas trzeba) wymienić, zaś PESEL zostaje z nami na zawsze. W dodatku po numerze PESEL można zlokalizować kogoś dzięki działającej na jego podstawie ogólnokrajowej bazie. Dzięki temu wszystkiemu, tj. dokładnemu zweryfikowaniu, z kim zawieramy umowę, jest dużo większa szansa, że w przypadku braku zapłaty, możliwe będzie wyegzekwowanie tej kwoty przez komornika. Na tym polu oczywiście najlepszymi najemcami są ci, którzy mają stałą pracę o pensji wyższej niż płaca minimalna, bowiem najskuteczniejszym, najszybszym i najprostszym sposobem egzekucji jest zajęcie wynagrodzenia. 

Niebezpieczeństwo 2 - zniszczenia w lokalu. 

Nawet jeżeli najemca rozlicza się z nami na bieżąco za najem, nigdy nie wiadomo, czy po jego pobycie w lokalu nie pozostaną zniszczenia, których naprawa pochłonie kilkaset złotych, a czasami nawet i kilka, czy kilkanaście tysięcy złotych. Tym bardziej, że wynajmujący dowiadują się o nich najczęściej już po opuszczeniu lokalu przez najemcę. 

W tym przypadku rozwiązaniem jest nie tylko dokładne sprawdzenie potencjalnego najemcy, jak w przypadku niebezpieczeństwa 1, ale również zadbanie o to, by w przypadku wystąpienia zniszczeń to środki pochodzące od najemcy pozwoliły je natychmiastowo naprawić. Mowa oczywiście o kaucji, która jest właśnie zabezpieczeniem na wypadek, gdyby takie niebezpieczeństwo zaszło. Dlatego, mimo że najemca zawsze będzie kręcił na to nosem, kaucja powinna być na tyle wysoka, by pozwolić pokryć najczęściej powstające zniszczenia. Dodatkowo bardzo ważne jest spisanie protokołu zdawczo - odbiorczego i udokumentowanie go zdjęciami. Następnie przy zdawaniu lokalu przez najemcę ponownie spisać protokół, ponownie wykonać zdjęcia i w przypadku ewentualnego sporu sądowego, bardzo łatwo będzie można udowodnić, w jakim stanie lokal znajdował się przed zamieszkaniem w nim najemcy, a w jakim po. Możemy również kontrolować stan nieruchomości na bieżąco, o to jednak trzeba zadbać w umowie, zapewniając sobie możliwość systematycznego skontrolowania stanu lokalu. Jako wynajmujący nie bójmy się tego rozwiązania - to oczywiste, że najemcy tego nie lubią, jednak tylko w ten sposób możliwe jest sprawdzenie na bieżąco stanu lokalu. A przecież taka wizyta dokonywana np. raz na dwa miesiące, w przypadku gdy nie będzie żadnych problemów, potrwa kilka minut, zaś jej termin uzgadnia się z najemcą w taki sposób, by pasował obu stronom. 

Niebezpieczeństwo 3 - problemy z wyprowadzeniem się. 

Wbrew wielu wygłaszanym, zwłaszcza na forach internetowych, opiniom, pozbycie się lokatora, gdy ten nie chce się wyprowadzić, nie jest jedynie kwestią uzyskania wyroku eksmisyjnego. Pomijając już to, że taka sprawa i tak potrwa kilka miesięcy, to trzeba sobie zdawać sprawę z takich okoliczności, jak okres ochronny, czy wreszcie - że sąd może w wyroku przyznać najemcy prawo do lokalu zastępczego. Co to oznacza dla wynajmującego? Nic innego, jak największy z możliwych problemów. Bo dopóki najemca, który uzyskał prawo do lokalu zastępczego, go nie otrzyma, wynajmujący nie ma prawnej możliwości pozbycia się go z lokalu. Na lokal socjalny z zasobów gminy czeka się nawet kilka lat. Niektórzy na własną rękę zapewniają zatem najemcy lokal zastępczy o gorszym standardzie, byle tylko pozbyć się go z wynajmowanej nieruchomości.

Nikt z nas nie chciałby mieć jednak takiego problemu. I nie musi. Rozwiązaniem w tym przypadku jest najem okazjonalny. W uproszczeniu polega on na tym, że najemca oświadcza, iż w przypadku rozwiązania umowy lub jej wygaśnięcia, wyprowadzi się pod określony adres, poddając się dobrowolnie egzekucji. Ponadto właściciel nieruchomości, której adres wskazał najemca, oświadcza, że zgadza się przyjąć najemcę do swojej nieruchomości. Do sporządzenia ww. dokumentów niezbędny będzie notariusz. Natomiast sama umowa najmu okazjonalnego może zostać sporządzona w zwykłej formie pisemnej. Najem okazjonalny, choć niepozbawiony wad, jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla wynajmującego, gdyż zapewnia co do zasady bezproblemowe pozbycie się niechcianego lokatora. 

Tak naprawdę najważniejszą rzeczą przy wynajmowaniu komuś lokalu, jest dobrze przygotowana umowa. Mało kto zdaje sobie sprawę z tego, jak wiele praw przyznaje najemcom ustawa o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący musi natomiast sam zadbać o to, by w przypadku sporu nie stać na straconej pozycji. Dobrze przygotowana umowa może mu to zapewnić. Dlatego na koniec należy się zastanowić - czy przed wynajęciem komuś lokalu wartego kilkaset tysięcy złotych, naprawdę warto oszczędzać przy przygotowywaniu umowy? Może jednak warto zainwestować jednorazowo kilkaset złotych, by przygotowana została solidnie i właściwie przez profesjonalistę, niż szukać w internecie wzorów, które często nie zapewniają wynajmującemu nawet minimalnej ochrony?