2021-10-16 15:29:27
Jak sprawić, by zawierający umowę przedwstępną zakupu nieruchomości się nie rozmyślił?
Przychodzi w życiu taki moment, kiedy decydujemy się na zakup nieruchomości. Szukamy i znajdujemy wymarzone mieszkanie lub dom. Jak jednak zabezpieczyć się przed tym, by sprzedający się nie rozmyślił? A jeśli to my sprzedajemy - jak zabezpieczyć się, by nie rozmyślił się kupujący?
Zwykle zanim zawrze się umowę docelową w formie aktu notarialnego, kupujący i sprzedający zawierają umowę przedwstępną. Nierzadko zdarza się jednak, że już po zawarciu umowy przedwstępnej któraś ze stron się rozmyśli, na przykład kupujący znajdzie bardziej odpowiadającą mu nieruchomość lub sprzedający otrzyma korzystniejszą ofertę od kogoś innego. Nie trzeba dodawać, jak bardzo jest to frustrująca sytuacja dla tej strony, która nie chciała wycofać się z transakcji, a zostaje z niczym. Teoretycznie może dochodzić naprawienia szkody, jaką poniosła na skutek niezawarcia umowy w oparciu o art. 390 § 1 Kodeksu Cywilnego, ale jest to stosunkowo trudne i wymaga przede wszystkim wykazania szkody. Można się przed tym mniej lub bardziej skutecznie zabezpieczyć.
Oczywiście, najskuteczniejszym rozwiązaniem będzie zawarcie od razu umowy docelowej w formie aktu notarialnego. Wtedy nie ma już obawy, że któraś ze stron po prostu się rozmyśli, bo dochodzi już do przeniesienia własności nieruchomości. Jest to jednak dość rzadko praktykowane.
Co więc gdy umowę docelową poprzedzamy jednak umową przedwstępną? W tej sytuacji pierwszym dość skutecznym sposobem zniechęcenia którejkolwiek ze stron do zmiany zdania jest wpisanie do umowy postanowienia dotyczącego wpłacanego zadatku. Zadatek od zaliczki różni się tym, że w przypadku gdy do zawarcia umowy docelowej nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający może zatrzymać wpłacony zadatek. Jeżeli natomiast do zawarcia takiej umowy nie dojdzie z winy sprzedającego, ma on obowiązek zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Jest to mechanizm dość skutecznie ograniczający łatwe wycofanie się z umowy przedwstępnej, zaś w najgorszym razie od kontrahenta, który się wycofał, otrzyma się przyjętą w umowie kwotę pieniężną.
Jeżeli umowa przedwstępna zawierana jest w formie zwykłej pisemnej (w przeciwieństwie do umowy docelowej, nie jest wymagana forma aktu notarialnego), nie ma możliwości żądania realizacji tej umowy w przypadku gdy któraś ze stron się z niej wycofa. Inaczej jest jednak w przypadku, gdy już umowa przedwstępna zawierana jest w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu Cywilnego, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że skoro umowa przedwstępna również zostaje zawarta w formie aktu notarialnego, każda ze stron może na drodze sądowej dochodzić zawarcia umowy docelowej (przyrzeczonej).
Oczywiście poza wskazanymi powyżej aspektami jest bardzo wiele niuansów prawnych, na które warto i należy zwrócić uwagę przed zakupem lub sprzedażą nieruchomości. Z tego powodu zachęcam zawsze do skorzystania z możliwości konsultacji z adwokatem, który wyjaśni szczegółowo wszelkie wątpliwości i podpowie różne rozwiązania. W szczególności oczywiście zachęcam do kontaktu z moją Kancelarią, przypominając, że świadczę konsultacje prawne zarówno w siedzibie Kancelarii, jak i na odległość przez telefon lub inne środki komunikacji, jeżeli Klient nie jest w stanie osobiście przybyć do biura.
Powrót